6 VERDADES SORPRENDENTES
SOBRE INSCRIBIR LA GEORREFERENCIACIÓN DE TU FINCA
QUE EL BOE NOS REVELA

Quien haya intentado actualizar los datos de su propiedad en el Registro de la Propiedad conoce bien la sensación de ansiedad y frustración. Conflictos con vecinos que se oponen a la nueva medición, errores evidentes del Catastro que nadie parece poder corregir, o negativas de la administración que parecen sentencias inapelables. El proceso puede sentirse como un laberinto burocrático diseñado para desgastar al propietario. Sin embargo, detrás de esa aparente complejidad, existen principios legales claros y, a menudo, contraintuitivos, diseñados precisamente para proteger al ciudadano y hacer que la realidad física prevalezca. En este artículo, vamos a destilar, directamente de las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), como respuesta a los recursos gubernativos, publicadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE), 6 claves sorprendentes que desafían los mitos más comunes sobre la inscripción de la georreferenciación de fincas y la defensa de tus derechos.

1. «Mi vecino se opone»: Porque su palabra no es (necesariamente) ley.

El mito: una simple queja del colindante paraliza todo. Uno de los mayores temores al intentar inscribir la georreferenciación de una finca es la oposición de un vecino. La creencia popular es que basta con que el colindante presente un escrito diciendo «esa linde invade mi propiedad» para que el registrador archive el expediente. La realidad, como demuestran las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP), es muy distinta.

La ley protege al propietario de oposiciones arbitrarias. Estos son los puntos clave:

• La oposición debe estar fundamentada. El registrador no puede denegar una inscripción basándose en la «mera oposición» de un vecino que no aporta pruebas. Su decisión debe estar siempre motivada y basarse en «criterios objetivos y razonados».
• La carga de la prueba recae en quien se opone. No es suficiente con manifestar un desacuerdo. El colindante que alega una invasión debe demostrarlo. Las resoluciones son claras: debería aportar, como mínimo, un informe técnico o su propia representación gráfica para concretar dónde y en qué medida se produce el supuesto solapamiento.
• Si no hay pruebas, el procedimiento continúa. Una queja verbal o un escrito sin respaldo documental no tiene la entidad suficiente para detener el proceso. El registrador debe valorar las pruebas, no las meras afirmaciones.

Este principio queda perfectamente reflejado en la doctrina de la DGSJFP:

«la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

Este principio es un escudo para el propietario diligente, asegurando que su derecho a inscribir la realidad de su finca no pueda ser secuestrado por la simple queja de un vecino, sino que exija una disputa basada en pruebas técnicas.

Aunque es también importante destacar, que en los casos de conflicto latente entre colindantes los procesos de inscripción de la georreferenciación de fincas no es lo más adecuado para resolver el litigio ya que para ello se debe acudir a los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) y en caso de fracaso, solo que el inicio del procedimiento judicial.

 

2. «Lo dice el Catastro»: Porque el mapa oficial puede estar equivocado (y cómo solucionarlo).

El mito: la cartografía catastral es una verdad absoluta. Para muchos, el mapa del Catastro es la representación definitiva e inmutable de la realidad. Sin embargo, la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reconoce que la cartografía catastral no es perfecta y puede contener errores significativos, como desplazamientos de parcelas, giros o imprecisiones en los linderos.

Afortunadamente, la ley no te deja atrapado por un error administrativo. Aquí están las claves para solucionarlo:

• Se admiten «inconsistencias en la base gráfica catastral». La propia DGSJFP, en la Resolución de 6 de marzo de 2024, reconoce que el Catastro puede no reflejar la realidad física, y que no se puede impedir la inscripción (inmatriculación) de una finca «por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado«.
• Puedes aportar una «representación gráfica alternativa». Si hay una discrepancia entre la cartografía catastral y la realidad, el propietario tiene derecho a presentar un levantamiento topográfico propio (una representación gráfica alternativa) que corrija el error y refleje con precisión los límites reales de su finca. En la práctica, esto le devuelve el control al propietario: si puede demostrar la realidad física con un levantamiento riguroso, la ley le proporciona la herramienta para imponerla sobre el error administrativo.
• Existe una solución técnica para documentar el error. La resolución de 26 de marzo de 2024 explica cómo hacerlo: se deben aportar dos ficheros GML (el formato técnico de intercambio de las coordenadas). Uno con las coordenadas reales obtenidas del levantamiento técnico y otro con las coordenadas llevadas a la cartografía catastral. Esto permite documentar el desplazamiento y solicitar su corrección.

La ley entiende que los procedimientos de rectificación masiva del Catastro pueden ser lentos y no deben paralizar los derechos de los propietarios individuales.

«La experiencia demuestra que tales procedimientos de rectificación catastral, para la corrección global de errores de desplazamiento en su cartografía, incurren en dilaciones que pueden ser asumibles para la institución catastral, pero resulta evidente que los procedimientos registrales tienen una regulación legal diferente, presididos por principios y dinámicas clara y justificadamente distintos, pues la inmatriculación de fincas, ordinariamente, no es un «ajuste masivo de todo el área o sector afectado» sino una actuación que se solicita y ha de resolverse finca a finca».

Este mecanismo es fundamental. Otorga al propietario el poder de corregir los errores de la Administración y lograr que el Registro de la Propiedad publique la verdadera delimitación de su finca, en lugar de perpetuar un dato incorrecto.

 

3. «Este terreno será una calle»: Porque un plan urbanístico no te expropia automáticamente.

El mito: si el planeamiento afecta mi finca, ya no es mía. Esta es una de las revelaciones más impactantes para muchos propietarios. Imagina este caso: intentas inscribir la superficie real de tu parcela y el registrador lo deniega porque un informe del Ayuntamiento dice que una parte está «afectada al dominio público viario municipal» según el plan de urbanismo. La conclusión lógica parece ser que has perdido esa parte de tu terreno. Pero no es así.

La doctrina del Tribunal Supremo y de la DGSJFP es tajante y protege el derecho de propiedad en base a estos pilares:

• Una «afección» no es una «transmisión». La inclusión de un terreno de propiedad privada en un plan de urbanismo como futuro vial, parque o zona verde no lo convierte automáticamente en dominio público. Simplemente lo «afecta», es decir, le asigna un destino futuro.
• Es imprescindible un acto formal de cesión. Para que la propiedad pase legalmente al municipio, debe existir un acto formal por el cual el propietario cede el terreno y, concretamente, una «correspondiente acta de entrega y aceptación» por parte del Ayuntamiento.
• Mientras no haya cesión formal, sigue siendo propiedad privada. Aunque el terreno esté sujeto a la planificación urbanística y su uso esté limitado, la titularidad sigue siendo del propietario hasta que se completen todos los pasos legales de la cesión.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo lo deja meridianamente claro:

«la inclusión en un plan general de ordenación de un terreno de propiedad privada como destinado a viales (…) no determinan por sí solas la conversión en dominio público municipal de esos terrenos, sino que es necesario para ello que esa cesión gratuita de viales, establecida en los sistemas de actuación urbanística se lleve a cabo con arreglo a las normas de procedimiento aplicables».

Este matiz es la diferencia entre tener una propiedad con una carga (saber que en el futuro será una calle) y no tener propiedad en absoluto. Mientras no se ejecute la cesión, tú sigues siendo el dueño y puedes venderla, hipotecarla o incluirla en una herencia, siempre advirtiendo de la afección urbanística. La Administración no puede actuar como si ya fuera la propietaria.

 

4. «Tengo dudas»: El «as en la manga» del registrador que debe estar bien justificado.

El mito: el registrador puede denegar la inscripción si tiene cualquier duda, por pequeña que sea. Los registradores tienen la obligación de denegar inscripciones si albergan «dudas fundadas» sobre la identidad de la finca, una posible invasión de fincas vecinas o del dominio público. Esta facultad es una herramienta clave para garantizar la seguridad jurídica, pero no es un cheque en blanco. La ley exige que esta decisión esté sólidamente justificada.

Para que las dudas del registrador sean válidas y puedan motivar una denegación, deben cumplir estos requisitos:

• Deben ser motivadas y objetivas. El juicio del registrador no puede ser arbitrario. No son válidas las expresiones genéricas como «existen dudas» o la simple remisión a la queja de un vecino sin analizarla. La nota de calificación debe explicar de forma clara y razonada el porqué de esas dudas.
• La nota de calificación debe ser detallada. El registrador debe explicar por qué ha estimado las alegaciones de un colindante o por qué, tras comparar la documentación con la realidad física (por ejemplo, una ortofoto), considera que puede haber una invasión. Esto es fundamental para que el propietario pueda entender el problema y defender sus derechos.
• La duda no siempre implica denegación inmediata. Si las dudas surgen de una simple apreciación visual, el procedimiento correcto no es la denegación directa. El registrador debe iniciar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notificando a los colindantes o a la Administración afectada. Este trámite sirve precisamente para «disipar o confirmar» esas dudas iniciales.

La DGSJFP insiste en la necesidad de una motivación rigurosa:

«el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados».

Este principio es una garantía para el ciudadano. El procedimiento registral no es un muro, sino un mecanismo para alcanzar la certeza jurídica, y por ello exige que un ‘no’ del registrador esté impecablemente justificado, dándole al ciudadano una base sólida para recurrir cualquier decisión que parezca arbitraria.

 

5. «Conflicto por solapamiento»: Cómo el acuerdo entre partes desbloquea la situación.

El mito: si mi finca solapa con una georreferenciación ya inscrita, el caso está cerrado. Nos encontramos ante uno de los bloqueos registrales más temidos: la representación gráfica de tu finca invade, aunque sea mínimamente, la de una finca vecina que ya tiene su propia gráfica inscrita. Este caso suele ser más habitual de lo que pueda parecer sobre todo cuando la georreferenciación inscrita proviene de una representación gráfica catastral.  En principio, esto es causa de denegación automática, ya que el Registro no puede inscribir dos veces la misma porción de terreno a favor de distintos propietarios.

Parece un callejón sin salida. Sin embargo, la ley ofrece una solución lógica y eficaz basada en la voluntad de las partes: el acuerdo.

• El consentimiento del afectado desbloquea el problema. La Ley Hipotecaria permite subsanar el solapamiento si los «colindantes registrales afectados desean prestar su consentimiento a la rectificación solicitada».
• El acuerdo debe ser formal. Este consentimiento no puede ser verbal. Debe formalizarse, por ejemplo, en un documento público ante notario, donde ambas partes manifiesten su conformidad con la nueva delimitación.
• La solución técnica es conjunta. Ambos propietarios deben acordar la nueva linde común y aportar nuevas representaciones gráficas alternativas para sus respectivas fincas. Estas nuevas georreferenciaciones deben ser coherentes entre sí, corrigiendo el solapamiento y definiendo correctamente el lindero que comparten.

Este enfoque, ejemplificado en la resolución de 11 de diciembre de 2024, demuestra la primacía del acuerdo entre las partes para resolver conflictos sobre los límites de sus propiedades. Convierte lo que parece un problema técnico insuperable en una solución negociada, permitiendo que la realidad acordada por los dueños acceda finalmente al Registro.

 

6. «Ahora es dominio público»: Cómo tus derechos previos pueden prevalecer.

El mito: una declaración administrativa de dominio público anula mi propiedad inscrita. Este es otro caso paradójico que revela la fortaleza del Registro de la Propiedad. Supongamos que tu finca lleva décadas inscrita a tu nombre. Un día, la Administración aprueba una clasificación que incluye tu terreno dentro de un Monte de Utilidad Pública. ¿Significa eso que has perdido tu propiedad automáticamente? La respuesta es un rotundo no.

La doctrina de la DGSJFP, basada en sentencias del Tribunal Supremo, establece una protección clave para los derechos ya inscritos:

• El acto administrativo es declarativo, no constitutivo. Una declaración posterior que clasifica un terreno como dominio público (un monte, una vía pecuaria, etc.) tiene carácter declarativo. Esto significa que «declara» un estado o una intención, pero no «constituye» por sí misma un nuevo derecho a favor de la Administración ni anula automáticamente los derechos privados preexistentes y debidamente inscritos.
• Los derechos previos inscritos se mantienen. Tu derecho de propiedad, que ya gozaba de la protección del Registro, no se extingue. Por tanto, puedes seguir realizando operaciones sobre tu finca (como rectificar su superficie o inscribir una obra nueva antigua), siempre que puedas demostrar que tus derechos son anteriores a la declaración administrativa.
• La Administración debe seguir el procedimiento legal. Si la Administración quiere incorporar efectivamente esa finca al dominio público, no puede hacerlo por la vía de hecho. Deberá iniciar las acciones legales correspondientes para expropiar o adquirir la propiedad, respetando los derechos del titular registral.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2014, citada en la resolución de 12 de junio de 2025, es contundente:

«la confrontación de titularidades no puede dirimirse directa o presuntivamente por el alcance del deslinde administrativo como título de atribución del carácter demanial de la finca discutida».

Este principio es una piedra angular de la seguridad jurídica. Asegura que los derechos legítimamente adquiridos e inscritos en el Registro de la Propiedad no pueden ser borrados de un plumazo por una decisión administrativa posterior, protegiendo así la fe pública registral.

 

CONCLUSIONES

Estas seis revelaciones del BOE dibujan un panorama claro: el Registro de la Propiedad no es un adversario, sino un sistema basado en principios garantistas diseñados para proteger la certeza y la realidad física. Lejos de ser un mero trámite, la inscripción registral es un acto de defensa. Otorga al propietario herramientas legales para prevalecer sobre discrepancias catastrales, oposiciones infundadas e incluso planes urbanísticos no ejecutados. La próxima vez que te enfrentes a la burocracia, recuerda que la ley no solo te exige, también te respalda. ¿Estás listo para ejercer tus derechos con la seguridad que te otorga este conocimiento?

 

Pedro J. ORTIZ

GEX – Geómetra Experto® en GeoPropiedad
Ingeniero en Geomática y Topografía
Mediador, Conciliador y Árbitro (equidad)