En los expedientes destinados a regularizar la propiedad inmobiliaria son a menudo varios los caminos que se pueden seguir para reflejar la realidad física en el catastro inmobiliario, inscribir en el Registro de la Propiedad o conseguir que las realidades física, catastral y registral sean idénticas.
En esos procedimientos a veces, y por recomendación de alguno de los agentes que intervienen en ellos, se suele prescindir del asesoramiento e intervención de un técnico que de forma precisa delimite, deslinde y mesure la propiedad, derechos que recaen sobre ella y construcciones existentes en su interior. Se suele justificar la no intervención de un Geómetra Experto por razones de tiempo o porque el procedimiento registral facilita la inscripción a partir de la descripción según la realidad catastral. Esta solución como explicaré puede tener consecuencias jurídicas y económicas de alto valor.
De sobra conocidas las virtudes y deficiencias de la cartografía y datos catastrales, reflejar una realidad errónea en el Registro de la Propiedad a partir de una certificación catastral sin contrastar, trasladará los errores propios en superficies, linderos y posicionamiento de la Parcela Catastral a la Finca Registral. Surgen problemas con terceras personas que amargan la ilusionante adquisición y depreciaciones del bien, fácilmente cuantificables y valorables.
La diferencia entre la realidad física y la catastral y/o registral valorada cuantitativamente y multiplicada al valor del euro por metro cuadrado o valor unitario, nos mostrará un valor económico de repercusión directa por no resolver esa incertidumbre entre realidades.
Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad, el valor unitario será de mayor rango y ante una gran incertidumbre, el Valor Económico de la Incertidumbre será tan grande que resultará ilógico no recurrir a un especialista que compruebe y certifique de forma previa a la redacción de la escritura pública e inscripción registral. Es ahí donde cobra sentido el concepto del VEI o “Valor Económico de la Incertidumbre” del bien.
Ante cualquier procedimiento de regularización de la propiedad o transmisión del bien inmobiliario, es siempre recomendable una auditoría que ponga en contraste las realidades discrepantes para el bien inmobiliario y cuantifique económicamente la incertidumbre existente, de forma que podamos conocer la importancia y necesidad de la intervención del técnico especialista.
Como Geómetra Experto comprometido con la definición del bien inmobiliario, recomiendo a mis clientes la auditoría geoinmobiliaria con valoración del VEI, de forma que se consiga mayor seguridad, conocimiento y practicidad al procedimiento de la adquisición de su propiedad.
Salvador Manuel Armas Reyes
GEX- Geómetra Experto e Ingeniero en Geomática y Topografía
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